[부동산 완전정복] 적은돈으로 내집마련, '지분형주택' [김경우]

날짜 2008.08.20  

올해초 MB정부가 출범하면서 본격적으로 추진해온 ‘지분형주택’ 제도는 참여정부에서 거창하게 시도했다가 대실패로 끝나면서 폐기처분된 ‘반값아파트’ 제도의 대안으로 나왔는데, 서민들이 적은 돈으로 내집마련을 통해 주거안정을 이룰수 있도록 고안해낸 새로운 주택공급제도다. 지난달(2008.7) 초순에 국토해양부는 8월부터 본격적으로 수도권에서 지분형주택을 공급하겠다고 밝혔다. 지분형 주택이란 지분의 49%는 투자가가, 지분의 51%는 실수요자가 소유하는 주택으로 실거주자는 분양가의 절반정도인 51%만 부담하고 국민주택기금 장기저리 융자를 50%정도 추가로 받아 사실상 분양가의 4분의 1만으로도 내 집을 마련할 수 있는 제도다.

 

쉽게 말하면 자기돈 들어가는것은 집값의 반의반값인 4분의 1정도에 불과하여 서민들이 큰돈없이도 내집마련을 할수 있으면서 동시에 시세차익까지 누릴수 있게 만든 제도인데, 단순히 전세를 사는 경우처럼 집값이 상승해도 상승분의 100%를 집주인(임대인)이 독식하는것과는 근본적으로 다르다는점이 주목할만한다. 다시말해, 전세사는것도 서러운데 살고 있는 집값까지 올라 억울한 서민들에게도 뭔가 먹을수 있는 빵(이익)을 주겠다는 취지다. 다만 지분비율(51:49)의 내용은 최종안이 확정되기까지 다소 유동적일수 있다. 그러나 실수요자의 주거안정을 보장하는 선에서 지분비율이 결정될것으로 보인다.

 

이러한 지분형주택의 최대 장점은 적은 돈으로 내집마련이 가능하고, 단순히 거주만 충족시키는 전세와 달리 집값이 상승할 때 시세차익의 절반정도를 투자자와 나눠가질수 있다는점이다. 따라서 소유가 불가능해 실패로 끝났던 반값아파트와는 달리 제도의 손질과 부작용을 줄여 운영의 묘를 잘만 살린다면 무분별한 투기수요에 의한 집값불안을 해소하고 서민들의 주거안정에 상당한 기여를 할수 있을것으로 보인다. 특히 전세나 임대아파트에 살면서 집값이 오를때마다 한숨을 토해냈던 서민들에게는 최소비용으로 입지여건이 우수한 수도권 공공택지에서 내집마련을 할수 있는 좋은 기회가 될것이다.

  

그러나 지분형주택으로 내집마련을 하는것이 반드시 좋은점만 있는것은 아니다. 가령, 지분형주택의 경우 집값이 상승할때는 실수요자가 시세차익을 누릴수 있지만 반대의 경우라면 자산의 안전을 보장하기 어렵다는 단점이 있다. 예컨대 전세나 임대아파트에 거주하면 집값이 떨어지는것을 오히려 세입자들은 좋아하는 경향이 있는데, 지분형주택은 절반의 지분을 갖고 있는셈이므로 반은 주인이고 반은 세입자나 마찬가지여서 집값이 떨어지게 되면 자산손실도 함께 발생한다는점이다. 또한 공공택지의 경우 10년, 민간택지의 경우 7년정도 전매가 제한된다는 점도 부담이 될수 있다. 전세의 경우에는 본인이 원하면 계약기간이내라도 임차인만 구하면 얼마든지 전세금을 빼서 나갈수가 있지만 지분형주택은 상당기간 전매가 제한되어 10년동안 매매를 할수가 없어 좋든싫든 전매제한기간동은 보유를 해야한다.

 

또한 우리나라의 정서상 공동명의에 대한 거부감도 무시하지 못한다. 다른나라와 달리 집에 대한 집착과 소유욕이 유별나기 때문이다. 여기에 더해 지분형주택을 공급하는 지역에 한계가 있다는점도 단점으로 지적할수 있다.

 

이는 다시말하면, 부동산시장이 상승세를 이룬다면 별 문제가 없겠지만 만약 부동산시장이 안정 혹은 하향세를 유지한다면 개발호재가 확실히 있는 특정지역만 상승할 것이고 투자자나 실수요자들은 인기지역으로만 움직일것이 분명하므로 송파신도시나 광교신도시, 서울의 대규모 뉴타운지역등 투자가치가 보장되는 곳은 한정되어있다보니 만약 투자수익도 확실히 보장되지도 않는상황에서는 생면부지의 투자자와 공동명의로 집을 구입할사람들은 많지 않을것이다. 이렇게 되면, 지분형주택에 대한 수요가 감소할수밖에 없고 일부 인기지역만 청약이 과열되어 투기자금의 쏠림현상이 나타나 서민들의 주거안정이라는 본래의 취지가 무색해질수도 있다.

 

그럼에도 불구하고 지분형주택은 자금여력이 여의치 않은 무주택 서민들에게는 그동안 공급되어왔던 임대아파트보다 한층 업그레이드 된 주택으로 주거와 시세차익 두 마리토끼를 잡을수 있는 매력적인 상품이라고 할수 있다.

 

완전한 내집도 아니면서 재산권행사까지 제한되는 지분형주택이 자금여력이 있는 실수요자들에게는 관심밖일수 있겠지만 무주택 서민들에게는 정부가 제공하는 일종의 특혜라고 해도 과언이 아니다. 따라서 초기자금이 한꺼번에 소요되는 일반주택매입이나 당첨가능성이 낮은 일반분양주택의 청약에만 무작정 매달리기보다는 반값아파트의 장점과 전세&임대아파트의 장점을 살린 지분형주택에도 관심을 기울일 필요가 있다. 당장 올 가을부터 본격적으로 지분형주택이 수도권에 공급되는데, 주택공사가 10월 서울 마포에서 주상복합아파트 476가구중 107가구(전용면적 85㎡ 이하)를, 그리고 11월에는 광명역세권에서 1천527가구, 광교신도시에서도 11월에 수백여세대를 공급할 예정이고 내년부터 본격적으로 매년 2~3만가구에 달하는 물량이 나올것으로 보인다. 더구나 지분형주택의 경우 분양가 상한제로 주변시세보다 훨씬 저렴하게 공급되어 시세차익이 어느정도 보장되는 공공택지지구 위주로 공급하기때문에 무주택서민들은 적은 돈으로 내집도 마련하고 또한 집값상승도 함께 기대할 수 있는 지분형주택에 관심을 기울여보는것도 괜챦다.

 

머니닥터 : 김경우 (부동산富테크연구소 www.bootech.co.kr)